绿色建筑智能化发展论坛现场实录

日期：2018-04-24 08:54:35 来源： 浏览：次

　　4月19日，由中国房地产报社、万达商业规划院联合主办，绿建筑联盟、凤凰房产特别支持的“智·绿时刻”——绿色建筑智能化发展论坛在北京举办。作为2018时尚之春系列活动的分论坛，来自同济大学、清华大学、美国绿建委(USGBC)、国际WELL建筑研究院、中国建科院上海分院、世邦魏理仕、兴业银行、中国金茂、当代置业、金地集团、北科建集团、荣盛发展、朗诗设计院、洛科威岩棉、海林节能等行业专家、学者、科研单位、企业、媒体代表，围绕绿色建筑的智慧运营、商业建筑绿色运营实践、房企绿色运营关键指标等议题进行了深入交流。2018年度中国绿色建筑TOP排行榜测评及调研在本次论坛上正式启动。

　　主持人开场

　　万达商业规划院副院长林树郁

　　今天的论坛是2018时尚之春系列活动的分论坛，万达时尚之春这个活动从2012年开始，到现在是第七年，是万达商业规划院和同行在工作之外的一个交流平台。时尚之春主论坛是5月26日在廊坊万达学院举办，也欢迎大家参与。

　　主办方代表致辞

　　优博集团董事长、中国房地产报总经理单大伟

　　“人工智能的迅速发展将深刻改变人类社会生活、改变世界。”这是国务院2017年35号文件中特别强调的。在今年两会政府报告中，李克强总理多次提及大数据、人工智能等关键词。大数据、人工智能已双双上升为国家战略，并广泛应用于各行各业。

　　用智能、智慧的手段给我们的建筑装上大脑，这就是我们这次论坛要探讨的话题。万达在智慧运维方面做得不错，也有些开发商，在智能建筑、智慧场景方面做得不错，并且都形成了自己的核心竞争力。

　　作为媒体，除了要宣传和推广给行业的主流价值观以外，我们也在寻找行业的标杆，把先进的经验、技术和产品推给行业和企业。在今天的沙龙上，我们有学术研究代表，有绿建领域行业组织，有建筑研究院相关人士，有银行投资界代表，也有企业家代表，供应链代表，以及媒体。大家相聚一起，可以畅所欲言，希望能够为中国绿色建筑可持续发展建言献策。

　　主题分享1：绿色建筑的智慧运营

　　同济大学教授程大章

　　结合人的需求和对建筑的要求，未来建筑的特征有三个关键词：绿色、健康、智慧。这三个词的背景不同，核心内容不同，实现的手段也不同。

　　关于绿色建筑的运营智慧。绿色、生态的理念只能通过日常的运营管理来控制建筑物的服务质量、运行成本和实现价值，这需要持续有效的工作，规范设施与建筑物的制度执行，而不是灵光一闪的策划。绿色建筑的设计标识已经成为常态，运营决定成败。绿色建筑和建筑节能必须用真实的数据说话。

　　建筑物的价值只能在运营过程中体现，智慧运营是实现绿色健康目标的保障。以建筑智能化系统工程为基础，广泛采集建筑物、设施、环境、交通、卫生、经营、服务质量、能源、成本、人的行为及其它相关信息，建立大数据库，提升历史数据与实时信息的价值。在IBMS(智能大厦管理系统)平台的基础上，进行运营数据的统计分析，关联应用。综合利用建筑物大数据平台，设立智慧运营的多元目标，应用人工智能技术，构建虚拟管家和虚拟运营总监，实现高品质的个性化服务与高效率的管理。

　　在智慧绿色建筑的生态中，技术并不是最重要的，如果没有经济的合理性，没有长效运营机制，智慧运营是不可能的。关键在于各相关方(用户、管理方、服务资源提供方等)的利益平衡和机制的合理性。中国大规模建设的高潮终将过去，我们更应关注提高各类建筑物的运营质量和既有建筑的改造，把绿色发展的理念落地到支持智慧运营的智能化系统规划、建设和运行中。

　　主题分享2：商业建筑绿色运营实践

　　世邦魏理仕(CBRE)中国区

　　资产服务部资深董事谭健雄

　　结合CBRE商业建筑绿色运营案例，对于项目绿色运营管理核心要素，我们认为：

　　第一，减少对原有可持续发展设计及定位的破坏。运营管理条例严格按照相应标准执行(禁烟措施，租户协议，室内装修及采购标准的制定及落实);定期对项目进行调试及检测(滤网清洗及更换，各系统的调试及能源审计等);基于最新标准，对项目进行再认证。

　　第二，充分发挥绿色建筑设计及改造过程的核心优势。鼓励租户参与绿色运营;定期对项目进行回访及追踪;LEED AP 全程参与，改造升级及运营维护过程;物业主导开展租户调查，了解租户需求进而自我提升;随着标准提升，不断自我提升，实现绿色建筑选址交通，高效用水，能源效率优化，室内空气质量，材料控制等全方面综合。

　　随着工业4.0的加速发展及工业化与信息化的深度融合，大数据、人工智能、云计算等技术被各行各业广泛应用。CBRE宣布为满足物联网时代精细化物业管理的需求，将引入R&B科技集团旗下的BeOPTM能源与微气候管理系统，双方于2016年7月在上海正式签署战略合作协议。此次合作，使CBRE向着借力物联网技术提升物业管理智能化水平更迈进了一步。

　　主题分享3：万达广场智能化运营管理

　　万达商管集团工程物业中心

　　副总经理兼慧云管理部总经理章宇峰

　　万达物业是以慧云平台和工程物业信息化系统为核心，目前在已开业的238座万达广场实现全面部署，涵盖万达广场设备设施运维管理的全部工作内容，实现对广场人员、设备、业务、成本的智能化管控，对提升广场品质、助力商业运营、实现资产保值增值有非常重要的作用。

　　所以万达从2011年开始，在不断地对相应的运维管理业务开发信息化和数字化的管理工具，比如监控运行的慧云智能化系统，对能耗统计的能源管理平台，工程信息化和物业信息化等。另外，为整个运维服务的预算管理和团队管理也都有相应的信息化系统来做支撑。

　　万达的管理是在逐渐从信息化管理向智能化管理发展。万达从2011年开始建设满足分项计量的能源管理平台，从2013年到2017年实现慧云的1.0到3.0的三次迭代研发，到2017年实现总部的能源管理平台，并且尝试与BIM的筑云平台来做对接。2018年目前正在进行智慧运维的数字化管理系统集成。未来万达希望通过全面打通各种运维系统的业务数据链，来实现最终的一体化管控。

　　2018年度中国绿色建筑TOP排行榜测评

　　及调研启动说明

　　中国房地产报绿色地产研究中心焦玲玲

　　房企为何要选择绿色发展?分析多家典型绿色地产企业选择绿色发展的动因，可以分为外部需求和内部需求：对外赢得政府支持的政策合规，对外赢得市场效益的市场差异化，对外赢得社会认可的社会责任，对外塑造绿色品牌的媒体监督;对内打造绿色核心竞争力的绿色技术创新力。

　　基于上述房企绿色发展驱动力的五个构成因素，中国房地产报绿色地产研究中心建立了评价房企绿色发展竞争力的数学模型，简称“PRIMB”模型，从P(政策合规)、R(社会责任)、I(技术创新)、M(信息披露)、B(绿色效益)5个次级指标来评估房企绿色发展竞争力总指标。2017年度中国绿色建筑TOP排行榜就是基于这个模型来评出的。

　　2018年，绿色地产研究中心将根据去年企业的反馈，对模型调整优化，但整体原则不会发生变化，依然遵循数据公开，方法公开。具体模型完善，一方面会强调科技对绿色转型的推动力，另一方面，反映房地产业由开发转向运营的趋势。未来评价体系会着重共考虑先锋企业的研究成果。

　　沙龙交流环节

　　嘉宾观点

　　清华大学建筑系副教授黄蔚欣

　　思考绿色建筑或者绿色建筑智能化发展这个话题，从起源来讲，建筑本身是静态的，为什么要绿色或者智能呢?最开始应该是希望建筑能够冬暖夏凉，用好的材料、用被动式的方式。不过，仔细想，以往材料、被动措施，适应性是有限的。后来我们结合人的需求，会将各种智能化技术添加进来，让建筑能够感知人的需求，让建筑环境更适应需求。大方向来讲，建筑将来提供的环境一定是越来越智能化。

　　人的行为差异化非常大，这给用智能化方式提供绿色建筑环境提供了很大的空间，我们可以用很多智能化的方式让建筑更好地贴近人的需求，更好地贴近绿色的环境。

　　结合我的研究，从数据中去发掘人的行为规律、使用空间规律，然后反馈到绿色建筑智能系统，包括建筑的设计，经营的理念中，这是一件非常有意义的事情。

　　美国绿色事业认证公司北亚区

　　董事总经理杜日生(Andy To)

　　美国绿建委认为绿色建筑认证不是看项目设计，不是看过去一年的运行数据，而是更应该看重实时表现，这是最重要的目标。通过智慧传感器等系统完善，让绿色建筑认证的分数值能够通过智慧传输集结到设备中，通过收集的数据，就变成了一个相对可靠的、便宜的方法来做认证。

　　中国有很多获得绿色三星标准的认证，也有很多LEED认证的大楼，但真正懂绿建的人很少，有多少物业公司要求物业经理是LEED-AP(绿色建筑认证专业人士)，我觉得这是对绿色大楼管理的基础要求。

　　如何通过对既有建筑改造，让楼宇更绿。这方面有一个数字很有趣，全球认证的绿色楼宇中，平均大概15%是既有建筑改造项目，但中国这个比例只有4%，很多获得LEED认证的大楼都是新建建筑。所以，我认为很多物业顾问公司也要行动起来，让既有建筑改造也走到绿色的桥梁上来。

　　国际WELL建筑研究院

　　业务发展部亚洲区副总裁宋怡

　　绿色建筑最终还是要以人为本，未来的发展趋势最终还是要回归到人的本身。建筑设计，无论是绿色还是智能化，最终还是要让人使用起来最舒服。国际WELL健康建筑研究院出台的WELL标准，也是以人为本，跟美国最大的医疗机构梅奥医学院一起研发的健康建筑标准，来推动国际健康产业的发展，推动每个人对健康的重视。从这个角度讲，我们希望更多的绿色建筑，包括智能化，最终还是要回归到以人为本。

　　中国建筑科学研究院上海分院副院长张崟

　　原来一直将绿色建筑作为差异化的打造，现在在中国已经把健康建筑作为绿色建筑发展的更高层次。健康建筑中有一些相对的元素，可以给客户带来差异感。我相信未来肯定是绿色+健康+智能的模式，智能是一个工具，把智能用好，把绿色建筑的功能发挥出来。我们可以用智能化将可视化和可感知植入到客户的营销过程中，或者让客户马上可以判断绿色建筑的价值性，即时看到绿色建筑给他们带来的成效。

　　智能化的发展本身是一个数据的发展。第一代是1.0时代，最早企业开始采用ERP商用的软件，包括万达的慧云系统，将企业自身的数据先收集上来，让自己即时使用，提供分析决策的依据。

　　2.0时代是把数据的上下游打通，把整条供应链体系，上下游的数据，能够结合企业数据打通。其实万达引入的总包模式，就是把上下游的数据打通了，从设计到施工一直到运维，包括商管、运营管理，整个数据打通，来提供相应的分析和决策策略。

　　3.0时代是外部数据的互通和共融，企业内部的数据，虽然将历史数据打通了、将企业上下游数据打通了，但这还只是在企业内部决策，没有给计算机非常明确的将来决策的依据，所以需要把外部数据引入进来，做到整个数据的分享性、共融性。现在企业很多数据都在秘密超车、闭门超车，企业自己总结的一套非常好的运行数据，或者自己收集了一套很好的运营数据，不愿意公开给别人。但是，我们可以看到，所有AI、所有的大数据和智能化的发展，肯定是将所有数据共融起来。

　　万达文旅规划院副院长方伟

　　对于自主创建绿色建筑智能服务，还是选择引进服务更划算这个问题，我觉得，比如像万达，因为现在有200多个广场需要服务，未来还会有更多广场要进行智能化管理，这种情况还是自己进行智能服务比较好。其中有些基本的设备维修、保养，是可以外包的。但有一些地产公司在购物中心这个领域项目比较少，可能一开始引进服务更合适，因为做智能化服务，需要资金投入、研发投入、人员引进，总的来说投入还是比较大的。

　　兴业银行绿色金融部营销开发处处长程锋

　　在社会各领域，兴业银行按照外部监管的各项要求，以及遵循的赤道原则，在防控好环保和社会风险的前提下，有选择地支持一些项目低碳经济、循环经济与环境友好型项目的融资，包括绿色建筑在内。

　　过去针对房地产，银行角度更多是考虑地段、房地产开发资质、地方政府的配套政策。十九大后中央提出“房住不炒”，商业银行结合政策与市场实际情况，将关注重点从原来的开发阶段开始转向存量建筑的改造，以及绿色建筑的运营，也就是从增量市场转向存量市场、重在绿色建筑运营市场的判断。关注存量房市场，银行既可以避开国家限制的融资业务，又可以盘活存量建筑。在存量建筑领域，不管是空调系统、机电系统、照明系统，以及热水系统，都可以找到合作机会。兴业银行在2012年就开发了一个专门支持存量建筑节能改造的业务品种，当时节能改造是按照国家标准，有节能量、有节能减排效应，我们来做专业评估并认可。

　　至于未来的方向，从金融机构角度来说，我们希望：第一，合规;第二，控制风险;第三，有合理的收益。将这三方面做好，金融机构与绿色建筑产业链上下游都能找到一个共同的成长空间。

　　第一人居总经理贾岩

　　房地产下半场比拼的是什么，绿色科技实力还是资金实力?两者都得有，任何一个单一因素都不足以在后半场坚持长跑。绿色科技实力是产品力的一部分，也是企业差异化竞争实力的一部分;资金也非常重要，两者相辅相成。

　　当代置业一直在打造绿色金融资本平台、绿色开发平台、绿色运营平台，我们已经连续两次发绿色债券，也是基于在绿色运营方面长期的实践，并且在绿色债券的条件中明确表达：未来这部分资金用于绿色开发，最终以完成绿色能效、绿色运营标识为指标，形成良性循环。有了资金支持，再加上产品力，就可以更轻快地往前走。

　　中国金茂股份有限公司绿色建筑经理余琦

　　同中国金茂一样，很多的企业都在向城市、城区、社区运营的方向转变，所以运营应该是未来房地产的主要方向，并且绿色的优势也是在运营阶段才能凸显。我认为绿色运营的出发点不是如何将绿色建筑持续到运营阶段，而是借助绿色更好地运营城市、社区、建筑。个人认为绿色运营可以从以下三个方面思考：

　　第一，相关对象的运营阶段节能情况。就是城市、社区、建筑运营阶段的能耗情况，可以通过各类建筑基本的单位面积能耗值来衡量，这个应该是最基本的数据，因为这直接涉及最终能省多少电，少烧多少煤。中国金茂对一些大型的旧公建项目着手进行节能改造，开展区域能源站建设，城市运营碳中和项目等都是这个层面的努力和尝试。

　　第二，智慧物业运营情况。一个是能源监控平台，比如中国金茂依托金茂绿建力量，去年也成立了一个总部能源监控平台。另外一个是针对客户生活的智慧布局，也就是智慧社区的内容。

　　第三，绿色生活倡导情况。为什么要让大家参与，运营阶段能耗一部分来自于系统设计，一大部分还是使用者的生活方式，让大家都认可绿色生活，参与其中，这也是中国金茂今年的一个方向。

　　千家智客创始人向忠宏

　　从智能建筑的顶层设计来说，2015年国家住建部的最新标准，已经将绿色建筑包括节能建筑的标准要求写进去了。但是写进去和做到什么样是两回事。我比较关心，现在大部分认证的绿色建筑都集中在公共建筑和商业建筑，真正住宅类的，更别说养老、适老的住宅，都非常少。公共建筑、商业建筑基本上都有一套自己的智慧化物业管理系统，管理其中的设备甚至人员。在住宅领域，只有少数开发商和物业公司有所作为，或者只是在智能家居、智慧社区做了尝试，根本谈不上智慧住宅。我个人认为住宅类的智慧化也能做出优秀项目，这是值得探索的。

　　另外一个值得关注的问题是，开发商、物业公司人才缺口非常大。我们接触到，按照智能化的18个子系统，装摄像头的工程师不一定能装智能锁，家用智能锁还是出入口门禁控制又是两个系统。个人建议可以将智能化设备的运营、维护这些基础服务外包，这是专业化分工问题，至于数据运维的核心资产可以自己掌控。

　　中民养老规划院常务院长苏志钢

　　我们曾经做过一个案例，大家可能听说过大连的大有集团，2014年全国老龄办、住房城乡建设部科技与产业发展中心联合印发文件，批准“大连大有百万平米环境友好低碳住区”作为《绿色适老住区建设指南》试点工程，改造为大有绿色适老住区。绿色和智能化是分不开的，例如绿色住区内垃圾焚烧、回收废水等形成循环，都是用智能化来控制，随着科技发展两者结合会更加紧密。

　　跨入了新时代，意味着传统的地产时代结束，进入了一个质量提升或者产品细分的时代，它可能是绿色的、智能的，可能是全龄化、市场化的。我们规划院非常欢各位实战性的创新理念和经验的分享，希望有机会和主办方共同举办绿色、智能、适老化、全龄化沙龙或者论坛。也欢迎各位能够提供一些这样的案例，相信绿色、智能化与全龄化、适老化结合起来，会产生很多新的模式、新的产品，可以为新时代行业发展和质量提升做出更多贡献。

　　洛科威岩棉技术服务经理吕大鹏

　　探讨绿色建筑智能化发展这个话题，我觉得首先要有建筑全生命周期的概念，现在建筑设计寿命基本上是70年，国家还鼓励百年建筑，但是智能产品更新迭代速度非常快，放进智能系统后，发现可能只用五到八年，就要更换系统了，这样在建筑全生命周期内，更换成本非常高。所以我们要思考的是，在建筑全生命周期概念内，智能化如何搭载绿色建筑的风帆。

　　因爱唤醒一座城

　　巴黎尚品，林州臻品环保型社区